Kiểm soát côn trùng cho ban quản lý toà nhà: một kế hoạch cho cả toà

Ban quản lý toà nhà thường vướng gì?

Vướng ở ranh giới trách nhiệm. Khu chung là của ban quản lý, trong căn là của khách thuê, còn trục kỹ thuật và phòng rác nằm giữa. Không có kế hoạch chung thì mỗi khách thuê gọi một nhà thầu và phun thuốc đúng lúc toà nhà đang muốn giữ điểm LEED về hạn chế dùng thuốc.

Ban quản lý thường chỉ nghe tới côn trùng khi khách thuê phàn nàn; lúc đó ổ đã lan qua vài tầng. Kế hoạch chung giúp ban quản lý thấy trước qua số liệu khu chung.

Hồ sơ năng lực nhà thầu để đưa vào hồ sơ LEED có ở giấy tờ nhà thầu cho hồ sơ LEED.

Khu chung, khách thuê và trục kỹ thuật chia ra sao?

Chia trên giấy trước khi có sự cố. Ban quản lý lo khu chung, hầm, phòng rác, trục kỹ thuật, mái, khuôn viên. Khách thuê lo phần trong diện tích thuê, theo cùng danh sách thuốc và quy tắc báo trước của toà. Trục kỹ thuật, hộp gen xuyên tầng do ban quản lý lo vì đó là đường lan giữa các khách.

Điều khoản kiểm soát côn trùng nên có trong hợp đồng thuê: khách thuê dùng nhà thầu có trong danh sách hoặc nộp kế hoạch, báo trước khi phun, gửi bản sao báo cáo tháng.

Kiểm soát côn trùng ban quản lý toà nhà có hiệu quả khi ranh giới này được ghi rõ và cả toà dùng chung một sổ.

Toà nhà phải đạt chuẩn nào về kiểm soát côn trùng?

Chung cư theo quy chế quản lý nhà chung cư của Bộ Xây dựng, dẫn ở trang mặt bằng. Toà văn phòng, trung tâm thương mại muốn giữ chứng nhận xanh thì theo LEED, WELL hoặc BOMA 360 (chứng nhận vận hành toà nhà của hiệp hội BOMA); cả ba cùng đòi một kế hoạch IPM bằng văn bản. LEED và WELL nêu rõ nhất.

Toà chưa theo chứng nhận nào vẫn dùng được khung LEED làm mẫu: nó gọn, rõ, và dễ giải thích với khách thuê nước ngoài.

Quy chế chung cư và phần diện tích chung nằm ở trang mặt bằng toà nhà, dẫn ở đầu trang.

Kế hoạch IPM theo LEED gồm những phần nào?

LEED v4.1 O+M đòi kế hoạch IPM 7 thành phần. Đọc gọn, đó là: ai làm, giám sát thế nào, ngưỡng từng khu, cách không hoá chất được ưu tiên, thuốc nào được dùng khi cần, báo cho người dùng toà nhà thế nào, và đánh giá hằng năm. Kế hoạch vài trang, ban quản lý ký, nộp khi xét chứng nhận.

1. Đội IPM: ban quản lý, nhà thầu, bảo trì, đầu mối khách thuê.
2. Giám sát: sơ đồ thiết bị, lịch kiểm.
3. Ngưỡng: theo khu, theo loài.
4. Cách không hoá chất: vệ sinh, bịt lối vào, bẫy.
5. Thuốc được phép: danh sách, ít rủi ro.
6. Báo cho người dùng: biển 24 giờ trước, khẩn cấp báo sau.
7. Đánh giá: chỉ số hằng năm.

Kế hoạch không cần dài; LEED chấm có đủ thành phần và có làm theo hay không, không chấm độ dày.

Lịch lượt kiểm và bộ hồ sơ bàn giao có ở trang gói định kỳ cho khu chung toà nhà.

Đội IPM của toà nhà gồm ai, họp khi nào?

Theo mô tả của LEED, toà nhà lập một đội IPM gồm ban quản lý, nhà thầu kiểm soát côn trùng, bảo trì và đầu mối của khách thuê; với chung cư là đại diện cư dân. Đội họp mỗi quý đọc số liệu, giao việc sửa, và họp một lần mỗi năm để đánh giá chương trình trước kỳ xét lại chứng nhận.

Họp quý ngắn, 30–45 phút, quanh một bảng số và danh sách việc tồn. Biên bản họp là một phần của hồ sơ LEED.

Toà nhỏ không cần họp riêng; gộp vào cuộc họp vận hành tháng của ban quản lý là đủ.

Với kiểm soát côn trùng ban quản lý toà nhà, người hay bị quên trong đội là đơn vị vệ sinh: họ ở phòng rác mỗi ngày và thấy gián, chuột trước tất cả. Cho đơn vị vệ sinh một mẫu ghi ngắn, có ô "thấy côn trùng ở đâu, giờ nào", rồi gom vào sổ chung mỗi tuần, là cách rẻ nhất để có số liệu dày hơn lượt kiểm của nhà thầu. Những ghi chép này cũng giúp đội IPM biết phòng rác tầng nào đang bị đổ rác sai giờ.

Thuốc nào được dùng, báo trước thế nào?

Toà nhà giữ một danh sách thuốc được phép, ưu tiên nhóm ít rủi ro; WELL v2 giới hạn ở 4 nhóm. Mọi lần phun ở khu người dùng có biển báo ít nhất 24 giờ trước; phun khẩn cấp thì báo trong 24 giờ sau, theo LEED. Gel, bẫy trong khe ngoài tầm với không cần biển nhưng vẫn ghi sổ.

Thuốc dùng ở toà nhà là loại được phép sử dụng tại Việt Nam, có số đăng ký; danh sách được ban quản lý duyệt, nhà thầu của khách thuê cũng phải theo.

Biển báo đặt ở cửa khu, thang máy, nhóm tin nhắn khách thuê; ghi ngày, giờ, khu, chế phẩm, giờ vào lại.

Điểm nóng trong toà nhà nằm ở đâu?

Ở đường đi của rác và nước: phòng rác tầng, điểm tập kết dưới hầm, hố ga, trục kỹ thuật nối các tầng. Food court và nhà hàng thuê là nguồn gián lớn nhất. WELL v1 yêu cầu thùng rác dưới 113 lít có nắp, mở không chạm tay.

Hầm xe với rãnh thoát nước và hố bơm là nơi gián Mỹ sống quanh năm; từ đó chúng theo trục ống lên các tầng.

Toà có food court nhiều bếp thuê thì xem thêm chuỗi F&B và khách sạn.

Vành đai, cây xanh quanh toà nhà cần giữ thế nào?

Ở vành đai toà nhà, hướng dẫn IPM của EPA (Cơ quan Bảo vệ Môi trường Mỹ) khuyên giữ cây bụi và lớp mùn gỗ cách chân tường ít nhất 30 cm, tỉa cành cách tường và mái ít nhất 1,8 m để chuột, kiến không có đường leo vào. Đây là việc của đơn vị cây xanh, ghi trong kế hoạch IPM khuôn viên theo LEED.

• Cây bụi, mùn gỗ: cách chân tường ít nhất 30 cm.
• Cành cây: cách tường, mái ít nhất 1,8 m.
• Bồn cây sảnh: đất mặt khô giữa hai lần tưới.
• Rãnh dốc xuống hầm: vớt rác, không để nước đọng.
• Đèn ngoài trời: xa cửa, ánh vàng.

LEED khuyến khích bỏ phun phòng ngừa ở khuôn viên, chỉ phun khi có sự cố; vành đai sạch giúp làm được điều đó.

Đơn vị cây xanh thường không biết những khoảng cách này; đưa chúng vào hợp đồng cây xanh là cách chắc nhất.

Ẩm, mái, bồn nước, hố thu cần kiểm gì?

Ẩm là điều kiện để côn trùng sinh sôi: theo WELL v2, khoảng 20% toà nhà ở châu Âu, Canada, Mỹ bị ẩm thấm; ở khí hậu nóng ẩm tỉ lệ này không thấp hơn. Mái có hố thu nước, khay nước dưới bồn, dàn điều hoà; đó là nơi muỗi đẻ, gián trú. Kiểm mái nằm trong lượt định kỳ.

Mái ít người lên nên chỗ nước đọng tồn lâu; mùa mưa nên có lượt kiểm mái riêng sau những trận mưa lớn.

Xử lý thấm là việc của bảo trì; nhà thầu côn trùng ghi vị trí thấm có côn trùng vào khuyến nghị.

Kênh báo côn trùng cho khách thuê, cư dân ra sao?

LEED và WELL đều muốn người dùng toà nhà có cách báo côn trùng. Một biểu mẫu, một số điện thoại hoặc nhóm tin nhắn của ban quản lý, ghi vào sổ chung, nhà thầu xem trong lượt gần nhất hoặc tới sớm nếu là khu nhạy. Phản ánh có ảnh, vị trí, giờ thấy giúp xử lý nhanh hơn.

1. Khách thuê báo: ảnh, tầng, khu, giờ.
2. Ban quản lý ghi sổ: trong ngày.
3. Phân loại: khu chung hay khu thuê.
4. Nhà thầu xem: lượt gần nhất hoặc sớm hơn.
5. Trả lời khách thuê: đã làm gì.

Phản ánh lặp lại ở cùng trục tầng là dấu ổ trong trục kỹ thuật; ban quản lý nên mở hộp gen các tầng đó cùng nhà thầu.

Số phản ánh qua các tháng là một chỉ số tốt cho báo cáo năm: giảm dần nghĩa là chương trình đang chạy đúng.

Lượt kiểm khu chung diễn ra thế nào?

Lượt kiểm khu chung làm sáng sớm, trước giờ khách thuê làm việc, hoặc giữa buổi ở chung cư khi ít người. Kỹ thuật viên đi hầm, phòng rác, trục kỹ thuật, mái, khuôn viên theo sơ đồ đánh số. Bên trong toà nhà chỉ dùng bẫy, vì chuột ăn bả chết trong khu kỹ thuật sẽ bốc mùi khắp tầng.

Trạm chuột ở khu chung kiểm 4 lần mỗi tháng; côn trùng khác mỗi tháng một lượt, lượt thêm khi vượt ngưỡng hoặc có phản ánh.

Kỹ thuật viên đi theo quy định ra vào của toà: đăng ký nhà thầu, thẻ tạm, đi thang hàng.

Chỉ số và đánh giá hằng năm cho chứng nhận

WELL v2 đòi đánh giá hiệu quả mỗi năm; LEED xét lại cần số liệu chứng minh chương trình chạy. Chỉ số gọn gồm: số phát hiện theo khu, số phản ánh của người dùng, lượng thuốc dùng theo nhóm, số lần phun khẩn cấp, số khuyến nghị tồn. So năm này với năm trước.

Lượng thuốc giảm mà phát hiện không tăng là bằng chứng mạnh nhất cho một kế hoạch IPM; nhà thầu tổng hợp số này từ báo cáo hoá chất tháng.

Bộ hồ sơ hằng tháng cho ban quản lý gồm gì?

Mỗi tháng ban quản lý nhận: sơ đồ thiết bị khu chung, phiếu kiểm soát chuột theo trạm, phiếu côn trùng theo đèn, báo cáo thực hiện, báo cáo hoá chất kèm phiếu an toàn, tổng hợp phản ánh và việc đã làm, kế hoạch tháng sau. Khách thuê có food court gửi thêm bản sao báo cáo của họ để gộp vào sổ chung.

Phần ban quản lý và người thuê tự làm, từ chia khu chung tới thông báo cư dân, nằm ở cẩm nang phân vai cho ban quản lý.

Hồ sơ lưu theo năm; kỳ xét lại chứng nhận thường cần số liệu ít nhất 12 tháng.

Hợp đồng với khách thuê và các nhà thầu ghi gì?

Ba loại hợp đồng cần một điều khoản kiểm soát côn trùng: hợp đồng thuê với khách, hợp đồng vệ sinh, hợp đồng cây xanh. Điều khoản ngắn, trỏ về kế hoạch IPM của toà: theo danh sách thuốc, báo trước, phối hợp với đội IPM, giữ phần việc của mình.

Khách thuê là nhà hàng, siêu thị thường đã có nhà thầu riêng; điều khoản không bắt đổi nhà thầu, chỉ bắt theo danh sách thuốc và gửi báo cáo.

Đưa điều khoản vào lúc ký mới dễ; sửa hợp đồng đang chạy thì làm qua phụ lục khi gia hạn.

Trung tâm thương mại, siêu thị trong toà làm gì thêm?

Trung tâm thương mại có food court, siêu thị, khu nhận hàng chung, nhiều cửa hàng thuê. Khu nhận hàng chung và hành lang dịch vụ là đường đi của chuột, gián giữa các khách thuê; ban quản lý lo những khu này, khách thuê lo trong cửa hàng.

• Khu nhận hàng chung: trạm hai bên cửa, giờ nhận hàng cố định.
• Hành lang dịch vụ: phun khe chân tường khi vượt ngưỡng.
• Food court: khu rửa chung, rác chung.
• Siêu thị: kho hàng khô, quầy thực phẩm tươi.
• Bãi xe ngoài trời: rãnh, thùng rác.

Food court có khu rửa chung thì ổ gián hay nằm ở đó; ban quản lý nên có lịch vệ sinh khu rửa chung riêng, không để từng gian hàng tự lo.

Siêu thị trong toà thường có chuẩn riêng của chuỗi; báo cáo của siêu thị được gộp vào sổ chung của toà.

Khối văn phòng trong khu công nghiệp, khu vực phục vụ

Công viên phần mềm Quang Trung là khối văn phòng nằm trong khu công nghiệp, cách vận hành gần với toà nhà: ban quản lý lo khu chung, nhiều khách thuê văn phòng, căng tin chung. Toà nhà ở các tỉnh được đội kỹ thuật thường trực tại Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ nhận, cùng mẫu kế hoạch, cùng sổ.

Xem KCN Tân Bình, Tân Thới Hiệp và QTSC; khu vực phục vụ của công ty có ở trang khu vực phục vụ.

Ban quản lý quản nhiều toà cho cùng chủ đầu tư dùng chung kế hoạch khung, mỗi toà một phụ lục khu và sơ đồ.

Mặt bằng, công trình và cách chọn nhà thầu

Toà nhà và chung cư có trang mặt bằng riêng cho hầm, phòng rác, trục ống; văn phòng thuê trong toà có trang riêng cho pantry, trần, phòng máy in. Khi chọn nhà thầu, hỏi: có lập được kế hoạch IPM theo LEED không, có chỉ số năm không, có làm việc với khách thuê qua một kênh không, danh sách thuốc ra sao.

1. Kế hoạch IPM mẫu.
2. Danh sách thuốc, phiếu an toàn.
3. Mẫu biển báo 24 giờ.
4. Chỉ số năm.
5. Đội có mặt ở các tỉnh.

Côn trùng trong văn phòng thuê có ở trang văn phòng; ảnh phun tầng hầm, hành lang, khuôn viên có ở trang công trình cho ban quản lý toà nhà.

Ban quản lý liên hệ 0902 977 907 hoặc email; bộ phận kỹ thuật trả lời trong 1 giờ làm việc và hẹn khảo sát khu chung.