Kiểm soát côn trùng cho ban quản lý toà nhà: kế hoạch IPM theo LEED, WELL, BOMA 360 và cách quản lý khu chung với khách thuê
Toà nhà theo LEED O+M hay WELL cần kế hoạch IPM bằng văn bản: đội IPM, ngưỡng hành động từng loài, ưu tiên cách không hoá chất, thuốc ít rủi ro, cắm biển báo 24 giờ trước khi phun và đánh giá hiệu quả bằng số liệu. Khu chung và khách thuê dùng chung một sổ.
Ban quản lý toà nhà đứng giữa ba bên: chủ đầu tư muốn giữ chứng nhận xanh, khách thuê muốn không thấy côn trùng, và các nhà thầu vệ sinh, bảo trì mỗi bên một hợp đồng. Côn trùng không theo ranh giới hợp đồng: gián đi từ phòng rác lên trục kỹ thuật, vào pantry của khách thuê tầng 12.
Trang này nói kế hoạch và chuẩn. Cách làm ở hầm, phòng rác, trục ống nằm ở trang mặt bằng toà nhà.
Ban quản lý toà nhà thường vướng gì khi kiểm soát côn trùng?
Vướng ở ranh giới trách nhiệm. Khu chung là của ban quản lý, trong căn là của khách thuê, còn trục kỹ thuật và phòng rác nằm giữa. Khi không có một kế hoạch chung, mỗi khách thuê gọi một nhà thầu và phun thuốc đúng lúc toà nhà đang muốn giữ điểm LEED về hạn chế dùng thuốc.
| Vướng mắc | Hệ quả | Kế hoạch IPM giải bằng |
|---|---|---|
| Mỗi khách thuê một nhà thầu | Phun chồng chéo, không ai biết ai dùng thuốc gì | Một đội IPM, một danh sách thuốc được phép |
| Phun không báo trước | Khách thuê khiếu nại mùi, sức khoẻ | Biển báo 24 giờ trước khi phun |
| Không có kênh báo côn trùng | Phát hiện muộn, lan qua trục | Kênh báo của người dùng toà nhà |
| Không đo hiệu quả | Không giữ được tín chỉ khi xét lại | Chỉ số và đánh giá hằng năm |
Hồ sơ năng lực nhà thầu, xem giấy phép và chứng nhận của công ty.
Điểm nóng trong toà nhà nằm ở đâu?
Ở đường đi của rác và nước: phòng rác tầng, điểm tập kết dưới hầm, hố ga, trục kỹ thuật nối các tầng. Food court và nhà hàng thuê là nguồn gián lớn nhất. WELL v1 yêu cầu thùng rác dưới 113 lít có nắp, mở không chạm tay, và kiểm định không thấy dấu gián, mối.
- Phòng rác tầng, điểm tập kết dưới hầm: ruồi, gián, chuột.
- Hố ga, bể ngầm, rãnh hầm: gián Mỹ, muỗi.
- Trục kỹ thuật, hộp gen: đường lan giữa các tầng.
- Food court, nhà hàng thuê: bếp nấu nhiều, cửa nhận hàng.
- Pantry khách thuê, bồn cây, mái: kiến, muỗi, ruồi giấm.
Ở vành đai toà nhà, hướng dẫn IPM của EPA khuyên giữ cây bụi và lớp mùn gỗ cách chân tường ít nhất 30 cm, tỉa cành cách tường và mái ít nhất 1,8 m để chuột, kiến không có đường leo vào. Ẩm cũng là điều kiện để côn trùng sinh sôi: theo WELL v2, khoảng 20% toà nhà ở châu Âu, Canada, Mỹ bị ẩm thấm.
Toà nhà có food court nhiều bếp thuê thì xem thêm chuỗi F&B và khách sạn.
Công viên phần mềm Quang Trung là khối văn phòng nằm trong khu công nghiệp, cách vận hành gần với toà nhà, xem KCN Tân Bình, Tân Thới Hiệp và QTSC.
Toà nhà phải đạt chuẩn nào về kiểm soát côn trùng?
Chung cư theo quy chế của Bộ Xây dựng, đã dẫn ở trang mặt bằng. Toà văn phòng, trung tâm thương mại muốn giữ chứng nhận xanh thì theo LEED, WELL hoặc BOMA 360, cả ba cùng đòi một kế hoạch IPM bằng văn bản. LEED và WELL nêu rõ nhất.
| Chuẩn | Hạng mục | Yêu cầu chính |
|---|---|---|
| LEED v4.1 O+M | EQ: Integrated Pest Management | 1 điểm; kế hoạch IPM 7 thành phần; biển báo 24 giờ trước khi phun; phun khẩn cấp báo trong 24 giờ sau |
| LEED v4.1 O+M | SS: Site management | Kế hoạch IPM cho khuôn viên; bỏ phun phòng ngừa, chỉ phun khi có sự cố |
| WELL v2 | X10 | 1 điểm, WELL Core 2 điểm; 4 nhóm thuốc được phép; báo trước ít nhất 24 giờ; đánh giá hiệu quả mỗi năm |
| WELL v1 | Tính năng 22 | Thùng rác dưới 113 lít có nắp, mở không chạm tay; không thấy dấu gián, mối khi kiểm định |
| BOMA 360 (2025) | Chương trình bền vững | Nộp chương trình IPM và kế hoạch kiểm soát côn trùng xanh cho khu ngoài trời |
Quy chế chung cư và phần diện tích chung nằm ở trang mặt bằng toà nhà, dẫn ở mục cuối trang.
Chương trình kiểm soát côn trùng cho toà nhà gồm gì?
Theo mô tả của LEED, toà nhà lập một đội IPM gồm ban quản lý, nhà thầu, bảo trì và đầu mối của khách thuê. Cả đội ghi chung một sổ, chỉ dùng thuốc trong danh sách được phép, xử lý theo bảng ngưỡng từng khu; khách thuê thấy côn trùng thì báo qua một kênh chung.
- Kế hoạch IPM: vai trò, mục tiêu, ngưỡng, danh sách thuốc, quy tắc báo trước.
- Khảo sát khu chung: hầm, phòng rác, trục kỹ thuật, mái; sơ đồ đánh số.
- Kênh báo của khách thuê: biểu mẫu hoặc số điện thoại, ghi vào sổ chung.
- Lượt kiểm khu chung: sáng sớm, trước giờ khách thuê làm việc.
- Đánh giá hằng năm: chỉ số, lượng thuốc, sự cố; nộp khi xét lại chứng nhận.
Lịch lượt kiểm và mẫu báo cáo, xem hợp đồng kiểm tra định kỳ.
Phần ban quản lý và người thuê tự làm, từ chia khu chung tới thông báo cư dân, nằm ở cẩm nang phân vai và hồ sơ côn trùng cho ban quản lý.
Mặt bằng nào trong toà nhà cần xem riêng?
Toà nhà và chung cư có trang mặt bằng riêng cho hầm, phòng rác, trục ống; văn phòng thuê trong toà có trang riêng cho pantry, trần, phòng máy in. Trang này nói kế hoạch và chuẩn; làm từng khu thế nào, vào giờ nào thì xem các trang dưới.
- Kiểm soát côn trùng toà nhà, chung cư theo khu
- Côn trùng trong văn phòng thuê
- Khu vực phục vụ của công ty
- Ảnh phun tầng hầm để xe, hành lang và khuôn viên khu dân cư: ảnh thi công cho ban quản lý toà nhà
Về bài viết này
Đội kỹ thuật viên của Khử Trùng Toàn Cầu tổng hợp và biên soạn.
Cách làm ra bài: Đội kỹ thuật viên của Khử Trùng Toàn Cầu tổng hợp từ hồ sơ khảo sát và các buổi xử lý tại hiện trường; số liệu sinh học đối chiếu với tài liệu chuyên ngành.
Nguồn tham khảo
Thông tin và số liệu trên trang này đối chiếu với các tài liệu sau.
- BOMA International. BOMA 360 Performance Program — Industrial & Retail Buildings 2025, 2025. Truy cập lần cuối 24/09/2026.
- International WELL Building Institute (IWBI). The WELL Building Standard version 2 (WELL v2), Q4 2020, X10, 2020 · WELL v1 — 22 Pest control, Tính năng 22, 2020. Truy cập lần cuối 24/09/2026.
- U.S. Green Building Council (USGBC). LEED v4.1 Operations and Maintenance — Getting started guide, EQ: Integrated Pest Management; SS: Site management, 2018. Truy cập lần cuối 24/09/2026.
- Cơ quan Bảo vệ Môi trường Hoa Kỳ (EPA). Integrated Pest Management in Health Care Facilities: Implementing an IPM Program, EPA 907K21002, 2021. Truy cập lần cuối 24/09/2026.
